Abog. Javier Ocampos Mogollón
Gerente Registral (e) de la Zona Registral N° V – Sede Trujillo

¿Sabemos convivir en un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común (antes Propiedad Horizontal)? En la coyuntura actual, la respuesta a dicha pregunta es de suma importancia. Por tal razón el presente artículo pretende explicar qué implicancias tiene este régimen especial de propiedad.

El derecho de propiedad

El derecho de propiedad es un “derecho” (poder jurídico), que te permite realizar una serie de acciones sobre los bienes como de disposición (venderlo, donarlo, etc), administración (arrendarlo), gravarlo (hipotecarlo, darlo en usufructo, etc.) y otros. Por ejemplo: Si soy propietario de un inmueble podré realizar todos los actos antes indicados sobre el mismo sin mayores limitaciones que las que me imponen el orden público y las buenas costumbres. Es decir, puedo ejercer una propiedad exclusiva.

Ahora, puede ocurrir que no sea el único propietario del predio sino, por ejemplo, lo soy junto con mis hermanos. En este caso se constituye un régimen de copropiedad en el cual soy propietario de una cuota ideal (ficción legal) del bien, lo que comúnmente se conoce como “acciones y derechos”. Sin embargo, sobre esas acciones y derechos yo puedo ejercer todos los atributos de la propiedad exclusiva antes descrita. Todo lo que acabo de describir es regulado o normado por el Código Civil.

Un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, antes Régimen de Propiedad Horizontal, es sin embargo un régimen especial de propiedad inmobiliaria regulado por la Ley N° 27157, conocida como Ley de Regularización de Edificaciones, y su reglamento aprobado mediante DS N° 0008-2000-MTC, el cual se aplica a: Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto; quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes. En dicho régimen las reglas de código civil citadas en el párrafo anterior, se aplican supletoriamente

Lo que “diferencia” a las edificaciones en las cuales es posible constituir un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, es que en ellas existen “unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva” y los denominados “bienes comunes”, que permiten el uso y disfrute de los bienes de propiedad exclusiva (departamentos, tiendas, casas, locales comerciales, estacionamientos, etc.). Es decir; existe una relación de dependencia entre los bienes comunes y los bienes exclusivos, lo que genera entre ellos un “estado de indivisión forzosa”.

Existen bienes comunes necesarios (o por naturaleza) y bienes comunes por destino; sin embargo, siempre debe existir cuando menos un “bien común necesario” para constituir este régimen especial de propiedad. Por ejemplo: En un edificio de departamentos un bien común necesario es el terreno sobre el cual se asienta toda la edificación; en una quinta, el pasaje común.

Queda claro entonces que a estos bienes comunes no podemos aplicarle las reglas de la copropiedad del código civil, sino reglas especiales que permitan su correcto uso y el de los bienes exclusivos, siendo que el derecho de propiedad que detento sobre ellos se expresa a través de lo que se conoce como “porcentaje de participación sobre los bienes comunes”.
¿Cómo así? Por ejemplo, si yo compro un departamento en un edificio, al momento de realizar la compra, no sólo he adquirido dicho departamento (sobre el cual ejerceré mi propiedad exclusiva) sino también un “porcentaje de participación sobre los bienes comunes” y en virtud de esto último yo podré hacer uso de los bienes comunes (terreno, pasadizos, escaleras, azoteas, etc.) los cuales a su vez me permitirán acceder y disfrutar de mi departamento.

Consecuentemente, cuando transfiera mi departamento transferiré también mi “porcentaje de participación sobre los bienes comunes” aunque no lo señale expresamente en el contrato, precisamente por el “estado de indivisión forzosa” en que se encuentran; lo cual no ocurriría por ejemplo si sobre los bienes comunes ejerciera un derecho de copropiedad pues en dicho caso si podría transferir separadamente mi porcentaje de participación sobre los bienes comunes.

Lo anteriormente descrito, si se quiere, constituye el “sustrato físico” del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, pero éste requiere además del “sustento legal” materializado a través de lo que la ley denomina como “Reglamento Interno”. Este reglamento regula la forma en que se ejercerá el derecho de propiedad sobre los bienes exclusivos y comunes; cómo se realizará el mantenimiento de los bienes comunes; el pago de los servicios comunes; la administración de la edificación; la Junta de Propietarios y demás reglas que permitan el adecuado disfrute de dichos bienes.

La Junta de propietarios
La Junta de Propietarios es un ente que agrupa a todos los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva (una especie de “asociación de propietarios”), que posee importantes funciones y atribuciones, como la de aprobar el cambio de un bien de propiedad común a bien de propiedad exclusiva (por ejemplo es el caso de los estacionamientos, azoteas, etc.). Sus decisiones o acuerdos, tomados conforme al reglamento interno, obligan a todos los propietarios. Por ello cuando en la edificación exista pluralidad de propietarios de las unidades de propiedad exclusiva, deberá designarse al presidente de la junta de propietarios (su representante legal).

Todos estos actos: constitución del régimen de propiedad exclusiva, el reglamento interno, nombramiento de presidente de la junta de propietarios, desafectación de bienes comunes, y cualquier otro acto modificatorio de dicho régimen, por cierto, deben ser inscritos en el Registro de Predios de la SUNARP.

Por lo explicado, resulta evidente que el conocimiento y comprensión del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, establecido en el correspondiente Reglamento Interno, es sumamente importante para una correcta convivencia. Trujillo, después de Lima, es la ciudad en la que más proyectos del programa MIVIVIENDA se han desarrollado y, en consecuencia, deben existir, en la gran mayoría de edificaciones, Regímenes de Propiedad Exclusiva y Común.

Sin embargo, por la diversidad de casos que apreciamos en distinto medios de comunicación y otros tantos conocidos en el ejercicio de la función Registral, me permiten concluir que la gran mayoría de “nuevos propietarios” desconocen los alcances, beneficios, efectos y obligaciones que dicho régimen produce. A modo de ejemplo: en muchas ocasiones el propietario inicial (o constructor) consigna en el Reglamento Interno inscrito en los Registros Públicos una cláusula en virtud de la cual se reserva el “derecho a sobreelevar” (a construir nuevas edificaciones) que seguramente originarán luego nuevas unidades de propiedad exclusiva, cuyos propietarios (y los que luego se integren), podrán también hacer uso de los bienes comunes establecidos en el reglamento interno.

Asimismo, en no pocas ocasiones los propietarios de las unidades propiedad exclusiva consideran que puede transferir, arrendar, bloquear, etc. lo que consideran “su parte” de los bienes comunes, lo cual no resulta procedente, simplemente porque no ejercen un derecho de copropiedad sobre dichos bienes comunes y por el estado de “indivisión forzosa” que anotamos anteriormente; tampoco deben dejar de cancelar los servicios y gastos comunes, bajo el argumento que no “ocupan” el predio o lo tienen “cerrado” por cuanto constituye una de sus obligaciones; etc. Así como éstos, existen otros problemas frecuentes que se originan por desconocimiento de la Ley N° 27157, su reglamento y del propio Reglamento Interno que los regula.

De igual modo, algo que casi nunca hacen los nuevos propietarios es constituir su Junta de Propietarios y elegir a su Presidente e inscribir luego su designación en el Registro de Predios de la SUNARP. Su oportuna constitución permitirá solucionar varios de los problemas antes descritos e incluso, si fuera el caso, permitiría modificar totalmente el Reglamento Interno inicial y adecuarlo a su realidad y necesidades.

Por todo ello considero de suma importancia que los actuales propietarios y futuros compradores de unidades inmobiliarias tomen exacto conocimiento de las implicancias, atribuciones y obligaciones que se derivan del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común que regula el ejercicio de su derecho de propiedad sobre los predios que adquiere; además de promoverse la constitución de las Juntas de Propietarios de los edificios en los cuales existe dicho régimen. De este modo se evitaría conflictos posteriores y propiciaría una mejor convivencia.